Донстрой: пирамида рухнула?

Донстрой: пирамида рухнула?

Девелоперская компания «Донстрой» всеми силами пытается скрыть очевидное – в ближайшие месяцы ее ожидает крах. Однако ошибкой было бы думать, что во всем виноваты санкции, под которые попала Россия и надвигающийся экономический кризис. Санкции лишь ускорят процесс, поставив в нем жирную точку.

Если посмотреть отчеты компании, то, на первый взгляд, все идет хорошо – «Донстрой» по-прежнему рапортует обо все увеличивающихся объемах строительства и уверенно держит пальму первенства по строящимся квадратным метрам. Однако стоит интересоваться не объемами строительства, а объемами продаж. И – самое главное – ценой проданных квадратных метров, учитывая их себестоимость. Факторов на самом деле гораздо больше, но оставим их специалистам – для обычного человека вполне достаточно понимания того факта, что строящееся жилье продается ниже себестоимости. Плюс – «Донстрой» имеет огромный кредитный портфель в банке «ВТБ», благодаря которому и держится на плаву.

Напомним, что продажа строящегося жилья – это так называемое инвестиционное строительство, когда клиент оплачивает застройщику еще не возведенный дом, полагаясь только на репутацию и порядочность девелопера. В нормальных условиях такая схема выгодна всем – покупатель получает жилье дешевле, чем купил бы ту же самую квартиру в сданном в эксплуатацию доме, а девелопер получает необходимые ему оборотные средства, не прибегая к займам.

Однако в условиях, когда застройщик имеет огромные долги, а спрос на жилье катастрофически падает, инвестиционные проекты из рискованных предприятий превращаются в заведомо провальные. В случае с «Донстроем» на эти факторы накладываются санкции, что просто добивает застройщика.

Согласно данным рынка недвижимости, «Донстрой» по итогам  I квартала 2022 года вошёл в тройку лидеров по объёмам строительства. Это правда. Однако в сочетании с вышеизложенным картина выглядит печально – «Донстрой» идет путем скандально известных китайских девелоперов Fantasia Holdings Group и Evergrande Group, которые разорились именно из-за политики строительства городов-призраков. Объекты были сданы, но никто их не купил.

То же самое происходит и объектами «Донстроя» - квадратные метры в тех высотках, которые и обеспечили девелоперу место в «тройке лидеров», «Донстрой» вынужден продавать себе в убыток.

В начале апреля застройщик предложил рассрочку под 10% годовых (рассрочка под процент – звучит уже абсурдно) при том, что инфляция по итогам 2022 года ожидается на уровне 20-25%. Покрывать убытки придется банку ВТБ, который является фактическим владельцем «Донстроя» и ее многолетним кредитором. К тому же банк попал во все мыслимые и немыслимые санкционные списки, что отнюдь не добавляет ему возможность покрывать многомиллиардные убытки «Донстроя».

Новая льготная программа подразумевает субсидированную самим банком ипотеку под 1,9–11,8% на ряд проектов «Донстроя». С ключевой ставкой в 17% это просто акт благотворительности по отношению к топ-менеджерам «Донстроя», которые, управляя девелопером, не несут никакой ответственности даже в мелочах.

Новости по теме: «Прекрасный политик пророссийских взглядов»

Напомним, ВТБ стал владельцем «Донстроя» еще в 2009 году, купив девелопера, задолжавшего банку более 500 миллионов долларов, за символическую сумму в 500 рублей. Решение принимал глава ВТБ Андрей Костин. Для чего государственный банк (а ВТБ является собственностью государства) купил свои собственные убытки – неизвестно. Однако после покупки управлять «Донстроем» стала заместитель Костина по ВТБ Алена Дерябина, перешедшая на должность гендиректора «Донстроя». А сам банк продолжил кредитование «Донстроя», добавляя к уже существующему долгу новые миллионы.

Такая операция спасла «Донстрой» от банкротства, но не от долгов – на протяжении всех этих лет девелопер существует исключительно благодаря кредитованию госбанка ВТБ.

Формально «Донстрой» остается лидером рынка, однако, как уже говорилось, следует обращать внимание не на отчеты самой компании, а на детали, которые она предпочитает не афишировать.

Кроме катастрофического падения объемов продаж, изменилось и место расположения объектов «Донстроя». Если раньше девелопер работал преимущественно в сегменте элитного жилья (например, ЖК «Жизнь на Плющихе»), то практически сразу после сделки с ВТБ скатился в сегмент эконом-класса, то есть в тот сектор, который раньше называли «спальники»: ЖК «Огни» возле метро «Раменки», ЖК Fresh возле метро «Зябликово» и так далее.

При небольших отличиях в себестоимости такое жилье приносит в разы меньше прибыли и в разы труднее продается. К тому же в основном в кредит, а в связи с последними событиями можно гарантировать, что покупатели этого жилья в 90% случаев кредиты просто не смогут отдать. Это ляжет дополнительным грузом на банк ВТБ, выдающий эти кредиты как на само строительство «Донстрою», так и покупателям квадратных метров «Донстроя». Получается замкнутый круг – квадратные метры, составляющие предмет ипотеки, принесут банку двойной убыток. К тому же обоснованные сомнения вызывает то, что банк сможет продать эти залоговые квартиры хотя бы с убытком.

Не стоит забывать – ВТБ является государственным банком, а государство сейчас не в том положении, чтобы позволить себе тратить лишние деньги. Потому скорее рано, чем поздно, у главы ВТБ Костина таки спросят – почему он вливает государственные миллиарды в заведомо убыточные стройки «Донстроя»?

Не будем выдвигать конспирологические теории о том, зачем Костин через свою бывшую подчиненную Дерябину финансирует заведомо убыточные проекты. А просто приведем пример одной из операций ВТБ, который для внимательного читателя скажет многое.

Несколько лет назад сенатор Сергей Пугачев взял кредит в ВТБ в размере 2,4 миллиарда долларов под залог нескольких земельных участков в Одинцовском районе. Кредит сенатор не отдал и уехал жить в Лондон, перед этим выведя туда деньги. Формально все законно, если не считать того факта, что оценка залоговых земель завышена в разы. Предмет залога, естественно, остался во владении банка, который передал землю своему же девелоперу «Донстрой» под застройку. И выдал кредит как на приобретение этих участков, так и на строительство.

Как схема отмывки денег этот проект выглядит идеально – банк-то государственный, значит и деньги, которые он выдает в качестве кредитов, тоже. Но с точки зрения даже не прибыли, а хотя бы покрытия убытков всей этой цепочки, вызывает огромные сомнения. В лучшем случае на землях банкира и сенатора Пугачева вырастет несколько мертвых жилищных комплексов, квартиры в которых не удастся продать даже ниже себестоимости.

К тому же у «Донстроя», несмотря на покровительство главы ВТБ Костина, все чаще стали возникать проблемы с властями, которые отказываются закрывать глаза на нарушения, сопровождающие строительство объектов «Донстроя». Так, например, московская мэрия намерена отсудить у «Донстроя» 6,3 миллиарда рублей по госконтракту 15-летней давности – напомним, тогда церковный приход внезапно превратился в элитный ЖК. И шансы выиграть суд у правительства Москвы очень высокие. Вот только вызывает сомнения, что удастся взыскать деньги – у «Донстроя» их брать неоткуда.

Новости по теме: Илья Горбунов, связанный с Евгением Пригожиным, заключен в СИЗО "Кресты"

Собираются «Донстрою» вспомнить и историю с землями «Роскосмоса». Об этой истории много писали в свое время, но скандал тогда удалось замять. Речь идет об участке, расположенном в центре Москвы, по ул. Сергея Макеева, 7, по месту бывшей регистрации Федерального государственного унитарного предприятия «Конструкторское бюро «Мотор». На сегодня это уже ликвидированная структура, которая ранее входила в структуру «Роскосмоса» и контролировалась Центром эксплуатации объектов наземной космической инфраструктуры (ЦЭНКИ).

Но в 2019 году вдруг оказалось, что по улице Сергея Макеева, 7 зарегистрировано ООО «Специализированный застройщик «Макеева», учредителем которого выступала компания «Дон-строй Инвест». А ФГУП «Мотор», имеющее регистрацию по этому же адресу, было ликвидировано.

Так что в ближайшем будущем денег «Донстрою» понадобится много. И на содержание непроданных объектов, и на оплату компенсации мэрии Москвы, и «Роскосмосу», и другим государственным структурам. Но с финансами, судя по всему, у «Донстроя» и так не всё гладко. В 2020 году головная структура АО «ДОН-Строй Инвест» получило убыток в 6,2 миллиарда рублей, а данные за 2021 год до сих пор не опубликованы.

И все эти претензии накладываются еще на один весьма существенный фактор – строительный рынок страны находится в преддверии обрушения. С одной стороны, стремительно падает спрос из-за резкого падения покупательной способности населения. С другой – растет себестоимость самого строительства. К тому же стремительно схлопывается спрос на инвестиционное строительство. Ко всему этому добавляется снижение возможности кредитования покупателей и само желание брать такие кредиты.

На все это накладываются санкции.

Это касается всех девелоперов, но у «Донстроя» ситуация усугубляется наличием сотен тысяч квадратных метров жилья, находящихся на этапе строительства и огромным кредитным портфелем. Закончится все это гигантским крахом. Кто будет компенсировать убытки государству и людям, купившим недостроенные квартиры в провальных проектах «Донстроя», ответить не может никто.