Что ожидает «Донстрой» в 2023 году и почему упал с лестницы его совладелец Дмитрий Зеленов

Что ожидает «Донстрой» в 2023 году и почему упал с лестницы его совладелец Дмитрий Зеленов

Странная смерть сооснователя одного из крупнейших девелоперов России ГК «Донстрой» Дмитрия Зеленова подтвердила тот вывод, к которому давно пришли те, кто хоть немного следит за рынком недвижимости – у девелопера огромные проблемы.

Пока что владельцам группы компаний «Донстрой» удается перекрывать критические материалы о себе рекламой и проплаченными сюжетами, но ситуация все больше выходит из-под контроля, а проблемы накапливаются лавинообразно.

Напомним, 51-летний Дмитрий Зеленов странным и непонятным образом упал с перил 9 декабря, когда гостил у друзей в Антибе. Он умер 10 декабря в госпитале Пастера в Ницце, куда был госпитализирован после происшествия. Смерть россиянина подтвердил и прокурор Граса, сообщив, что местная полиция начала расследование для установления причин трагедии. Что интересно – о смерти Зеленова официально сообщили только через неделю – 17 декабря.

Это не первая странная смерть представителя крупного российского бизнеса за границей, но она вписывается в версию о том, что у «Донстроя» накопились огромные проблемы и, как отмечают наблюдатели, вполне возможно, что одной смертью все не ограничится.

Группа компаний «Донстрой» была создана Зеленовым в 1994 году на паритетных началах с девелопером Максимом Блажко. Сейчас компанией формально руководит Блажко и Алена Дерябина:

Что касается Максима Блажко, то о нем известно относительно мало – источники говорят, что он вместе со странно упавшим с лестницы Дмитрием Зеленовым основал компанию «Донстрой» в 1994 году, но в 1999 году партнеры вынуждены были пустить в бизнес банк ВТБ, перед которым у девелопера образовался огромный долг.

История с вхождением ВТБ в бизнес Блажко и Зеленова довольно мутная – после реструктуризации долгов управление (как и собственники) в «Донстрое» сменилось – с 2010 года генеральным директором компании выступает Алена Дерябина. До этого она трудилась на посту одного из топ-менеджеров в банке ВТБ и входила в так называемый «ближний круг» его главы Андрея Костина. Дерябина работала в ВТБ на постах советника вице-президента, начальника управления нефинансовых активов и вице-президента.

Официальных данных о том, кто же стал конечным бенефициаром холдинга «Донстрой» нет. Называются некие пять юридических лиц, однако их основатели и владельцы надежно спрятаны, а в самом «Донстрое» эту информацию тщательно скрывают. Скрываются даже названия этих юридических лиц, что, скажем мягко, несколько странно.

Впрочем, с учетом биографии нынешнего генерального директора ГК «Донстрой» Алены Дерябиной и историей погашения долга перед ВТБ, догадаться о том, что за фигурой Дерябиной скрывается Андрей Костин, нетрудно.

Но Костин явно не единственный бенефициар «Донстроя» - слишком уж крупная добыча для, пусть и могущественного, но всё-таки всего лишь главы государственного банка. Среди тех, кто прячется за юридическими лицами, владеющими холдингом, называются несколько влиятельных в России фигур. Все они скрываются под вывеской закрытого паевого инвестиционного фонда «Москоу Реал Эстейт».

Но изучение связей лиц, несомненно причастных к «Донстрою», и открытых источников дает веские основания предполагать, что за фондом, кроме Андрея Костина, скрываются бывший вице-премьер Игорь Шувалов и его жена Ольга. Кроме того, можно почти со стопроцентной уверенностью называть фамилии братьев Ротенбергов, Игоря Сечина и Германа Грефа.

Иногда называют фамилию недавно раненого в неудобосказуемое место Дмитрия Рогозина, но, скорее всего, его связи с «Донстроем» ограничиваются чисто коррупционными схемами.

Итак, можно сделать вывод, что за фигурой Алены Дерябиной скрываются лица, играющие ключевые роли в государстве: Андрей Костин, семья Шуваловых, братья Ротенберги, Игорь Сечин и Герман Греф. Насколько сохранил влияние в холдинге его сооснователь Максим Блажко и насколько он является номинальной фигурой – судить сложно.

Пока что он занимает пост председателя правления ГК «Донстрой», но что значит эта должность относительно его реального влияния на управление холдингом – неизвестно. Все решения в ГК «Донстрой» принимает генеральный директор Алена Дерябина, однако она таким образом просто легализует решения стоящего за ней Андрея Костина. Каким образом осуществляется коммуникация между остальными бенефициарами ГК «Донстрой» и влияют ли они на Дерябину прямо или через Костина – непонятно.

Также неясно, кому подчиняется Блажко и какую роль он играет в этом сложном пасьянсе. Некоторые лица, осведомленные о происходящем в «Донстрое», осторожно намекают, что Блажко может тоже внезапно упасть с лестницы или умереть от сердечного приступа. С учетом череды загадочных смертей, захлестнувших российских бизнесменов, долгое время играющих в опасные игры с представителями власти, такой вариант выглядит вполне реальным.

Понимает ли это Максим Блажко? Судя по всему – да, потому и старается «не отсвечивать». К тому же он однозначно обладает огромным портфелем компромата на всех бенефициаров «Донстроя», в первую очередь – на Андрея Костина, который принимает наиболее активное участие в жизни холдинга. Поможет ли это ему – вопрос открытый, но, думается, в ближайшее время Блажко ничего не угрожает – уж слишком мало прошло времени от падения с лестницы другого основателя ГК «Донстрой». Хотя, как вы понимаете, давать какие-то прогнозы в этом плане – дело неблагодарное.

К тому же, как уже упоминалось, дела у девелопера стремительно идут вразнос. Хотя «Донстрой» и сохраняет третью позицию в пятерке крупнейших девелоперов столицы, его продажи в прошлом году упали на треть: выручка застройщика упала с 63,7 до 43,2 млрд руб. Особенно это тревожно выглядит на фоне того, что в 2022 году «Донстрой» увеличил объемы строящегося жилья – за год метраж вырос на 8%.

Однако 2022 год, по мнению экспертов рынка недвижимости, был лишь «мягким вхождением» в катастрофу, которая ожидает его в 2023-м: часть потенциальных покупателей жилья рассматривает способы приобрести недвижимость за рубежом, а другая ожидает стабилизации ситуации. Однако стабилизация не предвидится, а, наоборот, впереди Россию ожидает резкое падение платежеспособности.

По «Донстрою» это ударит особенно остро – большинство его объектов проданы через кредиты, выдаваемые банком ВТБ, который испытывает огромное давление, вызванное санкциями.

На это накладывается уже не потенциальная, а реальная проблема неплатежей со стороны покупателей жилья – большинство из них берут ипотечные кредиты в том же ВТБ, однако в связи с ситуацией в стране многие уже просто не могут ее выплачивать. В нормальной ситуации это бы не составляло никаких проблем – залоговая квартира просто продается с аукциона, кредит погашается, а новый владелец въезжает в купленные метры. Но проблема в том, что продать жилье в 2023 году будет чрезвычайно сложно – как бы ни смеялись над санкциями в телевизоре, экономика страны реагирует на них чрезвычайно болезненно и рынок недвижимости ожидают весьма непростые времена.

В такой ситуации вызывают недоумение масштабы кредитования со стороны ВТБ структур «Донстроя». Создается впечатление, что через эти кредиты деньги просто выводятся из государственного банка. Посредником выступают структуры «Донстроя», которые берут ничем фактически не обеспеченные кредиты в ВТБ. Деньги потом не возвращаются, а залоговое имущество, которое по оценкам банка, должно перекрывать своей стоимостью сумму кредита, оказывается фикцией и существует только на бумаге.

Впрочем, не фоне остальных проблем России проблемы дольщиков, влезших в ипотеку ради покупки заветных квадратных метров от «Донстроя», выглядят сущей мелочью. Но беда в том, что никто этим личным катастрофам россиян мешать не собирается – деньги из «Донстроя» продолжают выводиться огромным потоком.